買った家が地震で壊れたり欠陥住宅だったら
危険負担
AさんとBさんとの間でAさんの家を3000万円でうる契約がなされた際、例えば、 雷が落ちたり地震が発生した結果、この家が焼失してしまった。何も当事者双方の責任なく家を引き渡せなくなったというケースです。この場合、買主のBさんは3000万円の支払いを拒むことができるのでしょうか？これが危険負担という問題です。
民法上、この危険は売主のAさんが負担することになります。つまり、当事者双方の責めに帰すことができない事由によって債務を履行することができなくなった時は、債権者である買主Bさんは、反対給付の履行を拒むことができます。しかし、AさんがBさんに家を引き渡した後に、雷などによって家が消滅した場合は、買主のBさんは契約を解除できず、また、その家の危険を負担することになり、代金3000万円の支払いを拒むことができません。
次のような場合は、直接には当事者双方の責任によるものではない不能でも、先の例とは異なる扱いをされます。例えば、Aさんの家について、AさんとBさんとの間で売買契約が結ばれましたが、Aさんが引渡期日を過ぎたのに引き渡しをしないでいたところ、地震でその家が滅失してしまったような場合、その不能はAさんの責任によるものとみなされます。つまり、債務者がその債務について遅滞の責任を追っている間に当事者双方の責めに帰すことができない事由によってその債務の履行が不能となった時は、その履行の不能は、債務者の責めに帰すべき事由によるものとみなされるのです。
もし買った家が欠陥住宅だったら
種類・品質に関する契約不適合
・買主の追完請求権
売主は不完全な履行をしたことになりますから、買主は売主に対して目的物の修補や代替物と引き渡し・不足分の引き渡しによる履行の追完を請求することができます。ただし、売主は、買主に不相当な負担を貸すものでない時は、買主の請求した方法とは違う方法によって履行の追完をすることができます。
・買主の代金減額請求権
追完の催告を行ったにもかかわらず、期間内に追完がない時は、買主はその不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。ただし、履行の追完が不能である時や売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に示した時、契約の性質が定期行為の時に売主が履行の追完をしないで、その時期を経過した時は催告をすることなく直ちに代金の減額を請求することができる。
・買主の損害賠償請求及び解除権の行使
買主は原則として、損害賠償の請求や解除権の行使を行うことができます。
・担保責任の期間の制限
買主が契約の不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しない時は、買主はその不適合を理由として、履行の追完の請求等をすることができません。ただし、売主が引き渡しの時にその不適合を知っているか、または重大な過失によって知らなかった時にはこの期間の制限を受けません。
数量に関する契約不適合
「坪単価10万円で100坪、従って、代金は計1000万円」と明示された売買によってAさんからBさんが土地を取得したが、実測したところ90坪しかなかった。この場合BさんはAさんに次のことを主張することができます。
１、買主の追完請求権
２、買主の代金減額請求権
３、買主の損害賠償及び解除権の行使
権利に関する契約不適合
Aさん所有のX地をBさんが買ったが、その土地に地上権や質権が設定されていた。また、Aさん所有の300㎡のX地について売買契約が成立していたが、その土地のうち100㎡がAさんのものでなかったため、Bさんはその100㎡については所有権を取得できなかった。この場合も数量に関する契約不適合と同様に次のことを主張できる。
１、買主の追完請求権
２、買主の代金減額請求権
３、買主の損害賠償及び解除権の行使
特約による担保責任の軽減
「もし欠陥が見つかったとしても、売主は買主に担保責任は負わない」という免責特約は、民法上、当事者が合意すれば有効です。ただし、このような特約があっても、売主が知っていながら買主に告げなかった事実や第三者に対し自ら設定し、または譲り渡した権利については、売主はその責任を免れることができません。
権利の全部が他人に属する場合
X地について、Aさんを売主、Bさんを買主とする売買契約が成立した。ところがX地の所有者は実はCさんだった。このような売買契約を他人物売買と言います。この契約は無効にはならず有効です。この場合、AさんはCさんからX地の所有権を取得してBさんに移転する義務を負います。しかし売主のAさんがその義務を果たさない時は、「債務不履行一般の規定」に従うことになります。つまりBさんは契約を解除できるし、損害賠償請求をすることができます。
BさんはAさんから1000万円を借り入れ、自己所有のX地にAさんのための抵当権を設定会した。その後、BさんがX地をCさんに売却したが、抵当権の実行によりCさんが土地の所有権を失ってしまった。Cさんはどんなことを主張できるだろうか？抵当権とは、この場合では、Bさんが借金を返さなければAさんは抵当権を時こうしてX地を競売にかけそこで売れた代金から優先的に債権を回収することができる仕組みです。Cさんが土地を失ったときは、Bさんは所有権移転義務を果たすことができなかったことになるので、この場合も「債務不履行一般の規定」に従うことになり、原則としてCさんはBさんに対して損害賠償請求権や解除権を行使することができます。
