取引時の注意

誇大広告の禁止

宅建業法の目的はお客さんの保護ですから、著しくオーバーな広告や事実と食い違うような広告は、誇大広告として禁止されています。媒体を問わず、すべての広告が規制を受けます。

・規制の対象となる広告の内容

大きく物件に関する事、周辺の環境等に関する事、お金に関することの3つに分ける事ができます。

１、物件に関する事

所在、規模、形質の3つがあります。 

２、環境等に関する事

利用の制限、環境、交通その他の利便があります。例えば、バス停が近くにないのにもかかわらず「ある」と表示することなどです。利用の制限については、私法上の制限も含まれます。また、現在だけでなく将来の環境等についても、誇大広告禁止の対象になります。

３、お金に関する事

代金などの対価の額、支払い方法、さらにその金銭の賃借の斡旋に関する事があります。

・禁止されている誇大広告のレベル

1. 著しく事実に相違する表示
2. 実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させるような表示
3. 実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示

事実と違うことを表示することに加えて、事実をあえて表示しないことで消極的に誤認をさせる場合も該当します。つまり、隠してはいけません。

実際にその広告を見たお客さんが、これを信じて契約を結び、実害が生じたかどうかは関係なく、行うだけでアウトです。

おとり広告、例えば世の中に存在しない物件、存在はするが売る事ができない、または売る意思のない物件などの広告をしておいて、それを見たお客さんが来たときに「もっといい物件がありますよ」と言って違う物件を紹介するようなことを指します。これも禁止されています。

以上の「誇大広告禁止」に違反すれば、監督処分や罰則を受けます。

取引様態の明示義務

宅建業者は、行う広告などに取引様態を明示しなければいけません。たとえば、「A業者が売主」と広告に記載することです。ここで注意することは、宅地物件取引業にいう取引様態の全てについて明示するべきことです。つまり、「自ら当事者」として売買・交換する場合、「媒介または代理」をして売買・交換・賃借する場合の全てです。（「自ら賃借」はもちろん含まれません）

この取引様態は、お客さんが「取引に関わるとき」に明示をする必要があります。つまり、広告をするときにはそのたびに、注文を受けたときには、遅滞なく明示しなければなりません。そして、広告に既に明示してあった場合でも、お客さんが注文してくれるときには、改めて明示しなければなりません。また、例えば数回に分けて分譲の広告をする場合、それぞれの広告においてきちんと明示する必要があります。

取引様態の明示は口頭でも可能です。

なお、この明示を怠ると、監督処分の対象にはなりますが、罰則はありません。

広告開始・契約締結の時期の制限

・広告開始、契約締結時期の制限

未完成の物件については、一定の許可や建築確認等の「処分」があった「後」でなければ、広告を開始できません。また、同様に、原則として、契約を結んではなりません。未完成物件に関する広告等の禁止は、次の場合にも当てはまります。

1. 将来売り出す予定であることを示す予告広告
2. 開発許可が下りる見込みで行う見込み広告
3. 開発許可申請中、建築確認申請中という広告

・規制の対象となる取引

広告開始時期と契約締結時期の制限には、少し異なるところがあります。貸借の場合は、広告開始時期に関しては制限があるけれども、契約締結時期に関しては制限がないことです。なぜなら、売買ならば相当な取引額になるけれども、貸借の場合は金額が小さいので、お客さんの損害も少なくて済む。また、契約の場合は、相手方は普通少数ですが、広告の場合は、たくさんの人が見るため、その被害が大きくなるからです。

事務所等に関する一覧

１、事務所

２、国土交通省令で定める契約の締結または申込みを受ける場所

• 継続的に業務を行う事ができる施設を有する場所で事務所以外のもの
• 宅建業者が一団の団地・建物の分譲を案内所を設置して行う場合は、その案内所
• 他の宅建業者が行う一団の宅地・建物の分譲の代理・媒介を案内所を設置して行う場合はその案内所
• 事務に関する展示会、その他催しを実施する場所

３、国土交通省令で定める契約の締結または申込みを受けない場所

• 上記2に該当する場所
• 宅建業者が一団の宅地・建物の分譲をする場合における、その宅地・建物が所在する場所

 案内所等の届出

事務所等に関する一覧の2に該当する案内所等を設置する宅建業者は、免許権者等に対して一定の事項を届け出なければいけません。免許権者等が、その業者の仕事を把握して、指導や監督をするためです。 また、どこに、いつまでに、そして、何を届け出るのか、という3つがポイントです。

１、まず、届出先は、免許権者及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事の両方です。免許権者が国土交通大臣の場合の届け出は、案内所の所在地を管轄する都道府県知事を「経由」して行います。

２、次に、届出の時期は、業務開始の10日前までです。

３、さらに、届出事項は、どこで（所在地）、どのような仕事を（業務内容）、どのくらいの間（業務期間）続けるのか、さらに、その場所に設置する専任の宅建士の氏名の4つです。

標識の設置義務

「事務所等」を設置する宅建業者は、事務所及び国土交通省令で定める、その業務を行う場所ごとに、講習の見やすい場所に標識を掲げなければなりません。つまり、前述の事務所等に関する一覧の全てに設置が必要です。

従業者証明書

宅建業者は、従業者に仕事をさせるにあたっては、従業者証明書を携帯させなければなりません。また、取引関係者に請求された場合、証明書を提示しなければいけません。提示は義務です。なお、従業者証明書に代えて、従業者名簿や宅建士証の提示では提示義務を満たしません。この「従業者」には、単に一時的に業務の補助をするものや非常勤の役員、さらには代表取締役などの代表者までも含まれます。

従業者名簿

宅建業者は、事務所ごとに、従業者証明書の発行台帳となる従業者名簿を設置しなければなりません。そして、お客さんから名簿の閲覧の請求があったときは、閲覧させなければなりません。その場合、データをパソコンのディスプレイ上に表示させることでも可能です。

従業者名簿には、氏名やその事務所の従業者となった年月日、その従業者が従業者でなくなった年月日などのほか、宅建士であるか否かの区別が記載されています。この「従業者」にも、一時的な業務補助者等が含まれます。そして、従業者名簿は最終の記載をした時から10年間、保存しなければなりません。

帳簿

帳簿とは、取引を記録する台帳のことです。宅建業者は事務所ごとに帳簿を備え、取引のあった都度、取引の年月日、宅地建物の所在及び面積、取引形態の別、取引の相手方の氏名・住所、取引金額及び報酬額などについて記載しなければなりません。なお、住宅瑕疵担保履行法との関係で、宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものの帳簿の記載事項には、当該新築住宅の引き渡しの年月日や床面積などに関する事項が追加されています。

帳簿は、従業者名簿とは異なり、閲覧させる義務はありません。

帳簿は、各事業年度末に閉鎖し、その保存期間は、閉鎖した時から5年間（宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係る帳簿の保存期間は10年間）です。

業務における諸規定

・宅建業者の業務処理の原則等

宅建業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければなりません。加えて、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければなりません。

・不当な履行遅延の禁止

宅建業者は、その業務に関して行うべき登記・物件の引き渡し・取引に係る対価の支払いを、不当に遅延してはなりません。

・守秘義務

正当な理由なく、業務上知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。これは、宅建業者が宅建業を廃業した後や従業員が辞めた後であっても同様です。

・重要な事実の告知義務

宅建業者は、お客さんに対して、契約の締結について勧誘をするに際し、またはその契約の申し込みの撤回や解除、もしくは取引により生じた債権の行使を妨げるため、次の事項については、故意に事実を告げなかったり、または、不実のことを告げてはなりません。

1. 重要事項の説明
2. 供託所等に関する説明事項
3. 契約書面の記載事項
4. 1〜3のほか、宅地・建物の所在、規模、形質、現在もしくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額、その支払い方法、その他の取引条件または当該宅地業者や取引関係者の視力・信用に関する事項であって、宅地業者の相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

そして、これらの告知義務のある事項は、従業員の誰かが告げればたり、宅建士が告げる必要はありません。

・手付貸与等による契約締結誘引の禁止

宅建業者は、手付について貸し付けその他信用の供与をすることによって契約締結の誘引をしてはなりません。これには、数回に分けて手付けを受領することや、手付の支払いを猶予すること、約束手形で受け取ることなども含まれます。代金の引き下げや、手付の減額・手付金借入の斡旋は含まれません。これは、誘引する行為自体が禁止されており、契約に至ったかどうかは関係ありません。

・その他の禁止事項

勧誘するにあたって、利益を生ずることが確実であると誤解させるような断定的判断や、取引物件に関する将来の環境・交通等の利便について誤解を生じさせるような断定的判断等を提供してはなりません。過失でも、契約に至らなくても、ダメです。

宅建業者の相手方等が契約の申し込みの撤回を行うに際し、すでに受領した預かり金を変換することを拒んではなりません。

相手方が、解約手付による解除をする場合に、正当な理由なく、解除を拒み、または妨げる行為をしてはなりません。

その他、契約締結の勧誘に際して、次のようなことも禁止されています。

1. 勧誘に先立ち宅建業者の商号または名称・勧誘を行うものの氏名・契約締結の勧誘目的であることを告げずに勧誘すること
2. お客さんが契約締結拒否の意思を表示しているのに、勧誘を継続すること
3. 迷惑を覚えさせるような時間に電話や訪問をすること、深夜の勧誘等私生活等の平穏を害するような方法により困惑させること

 ・宅建業の業務に関する行為の取り消しの制限

個人の宅建業者が宅建業の業務に関し行った行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができません。

供託所等に関する説明

宅建業者は、契約締結まえに、保証協会の社員の場合は、その教会の名前や住所、事務所の所在地、供託所とその所在地、営業保証金を供託している場合は、、供託所と所在地などの情報を、お客さんに知らせなければなりません。なお、補償金の額等については不要です。

まず、「いつまでに」ですが、契約が成立するまでの間です。

「誰に」説明するかですが、取引の相手方等です。相手方が宅建業者であるときは説明は不要です。

従業員を使って、この説明をさせても大丈夫です。

この供託所等に関する説明は口頭でも大丈夫です。