賃貸借契約
賃貸借契約とは
例えば、AさんがBさんに自分の車を貸しました。Bさんは、車を借りて使うかわりに賃料を支払うなどの義務を負います。このような契約を賃貸借契約といいます。貸したAさんを賃貸人、借りているBさんを賃借人といいます。 賃貸人には、使用・収益させる義務が発生します。賃借人には、賃料を支払う義務を負います。そして、契約終了時には返還しなければいけません。タダでの貸し借りのことを使用貸借契約といいます。
・賃貸人の義務
１、目的物の修繕義務
車が壊れたら、賃借人に使わせてあげることができないですから、賃貸人のAさんは車を修繕する義務があります。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由、つまり、Bさんの責任によって修繕が必要になったときはその必要がありません。賃貸人が行う目的物の保存に必要な修繕行為を賃借人は拒むことができません。
２、費用償還義務
普通に使うのに必要な費用を、必要費といいます。この費用は本来、賃貸人が負担すべき費用ですから、賃借人は当然全額を賃貸人に対して「直ちに償還してほしい」と請求することができます。また、必要費以外に、有益費があります。これは、そのものの値打ちを増すのにかかった費用です。賃借人は、賃貸借契約終了時に、その価格の増加が現存する場合に限って、支出額または増価額のどちらかを、賃貸人の選択に従って、賃貸人に償還請求することができます。
・賃借人の義務
賃借人のBさんは、賃料支払い義務のほか、保管義務や契約終了の際に賃借物を返還する義務を負います。また、Bさんには原状回復義務があります。これは、賃借物を受け取った後に生じた損傷がある場合で、賃貸借が終了したときは、その損傷を現状に復さなければならない、つまりものへ戻さなければなりません。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰すことができない事由によるものであるときは、原状回復義務を負いません。また、通常の使用などによって生じた損耗や経年変化についても、この義務を負いません。
・不動産の賃借権の対抗要件
１、不動産の賃借権の対抗要件とは
例えば、BさんがAさんから土地を借りていて、その土地をAさんがCさんに売却しました。その後CさんがBさんに土地から出て行けと言われました。このとき民法は、不動産の賃借人を守る必要があることから、賃借人は賃借権の登記があれば出て行かなくても良いと定めています。つまり、賃借権の登記が不動産の賃借権の対抗要件です。さらに、AさんがBさんに貸している土地をDさんにも貸すと行った、不動産の賃借権が二重に設定された場合の優先関係に関しても、賃借権の対抗要件の先後で決着がつけられます。
２、賃借人の地位の移転・主張
賃借人に対抗要件が備わっているときは、一定の合意がある場合を除き、所有権の移転に伴って、賃貸人の地位は、旧所有者Aさんから新所有者Cさんに移転します。また、賃借人に対抗要件が備わっていない時でも、賃借人の地位は、賃借人の承諾なしに、譲渡人Aさんと譲り受け人Cさんの合意により、譲受人Cさんに移転させることができます。ただし、これらの場合は賃料を請求するなど賃貸人の地位を賃借人に主張するには、新所有者Cさんは、所有権の移転登記を備える必要があります。
賃貸借の存続期間
・存続期間を定める場合
賃貸人と賃借人との間で賃貸借の期間を定める時、最強期間は50年です。従って、例えば60年と決めた場合でも、期間50年の賃貸借となります。そして、民法上、期間を定めた場合は、特約がある時を除いて、賃借人は、契約に定めた時期に建物の返還をしなければいけませんし、また、中途解約も認められません。
・存続期間を定めない場合
期間を定めていない場合、賃貸借契約は、いつでも解約申し入れがあれば終了します。土地の場合は、解約申し入れをして1年経てば終了します。建物の場合は3ヶ月です。
・黙示の更新
契約の期間が満了していても、借り手の方がそのまま使い続けている場合は、賃貸人が何も意義を述べないのならば、そのまま更新されます。
・目的物の滅失
賃貸借契約は、一定の期間人に物を貸し続けるという継続的な契約です。ところが目的物が滅失した時、貸すことができないのに契約関係が続いていたら法律関係が複雑になってしまいます。そこで、賃貸借契約の場合は、目的物の全部が滅失して使用できなくなると、賃貸借契約も終了します。
賃借権の譲渡・移転
例えば、BさんがCさんに賃借権を売却して、賃借権がBさんからCさんに移転することを、賃借権の譲渡といいます。この場合、Bさんは賃貸借契約関係から離脱し、A C間に新たな賃貸借契約が発生します。
Aさんから家を借りているBさんはその家をCさんに又貸することができます。このようにB C間で新たな賃貸借契約を結ぶことを、転貸借といいます。この場合Bさんを転貸人、Cさんを転借人といいます。賃借権の譲渡・転貸には、どちらも賃貸人の承諾が必要です。
・転貸借の効果
承諾のある転貸借の場合、転借人のCさんは、転貸人のAさんに対して、Bさんの債務の範囲を限度として、転貸借に基づく債務を直接に履行する義務を負います。たとえば、賃貸人のAさんは、転借人のCさんに対して賃料を請求することができます。その額は、AB間の賃料とBC間の転貸料のうち、少ない方が限度となります。Bさんの債務不履行によって、AB間の契約が解除された場合はCさんは転借権をAさんに対抗できず、AさんはCさんを追い出すことができます。なお、賃貸人が賃借人の賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除する場合、賃貸人は、賃借人に対して催告すればたり、転借人に対して通知をする必要も、また賃借人に変わって賃料を支払う機会を与える必要もありません。一方で、債務不履行による解除の場合とはことなって、AB間で賃貸借契約の合意解除が行われた場合は、賃貸人のAさんは、原則として転借人のCさんを追い出すことはできません。
・無断譲渡、無断転貸の禁止
信頼関係が失われない特別な事情がある場合を除いて、Bさんが無断譲渡・無断転貸を行った場合は、Aさんは原則として、賃貸借契約を解除することができます。
敷金
敷金とは、名称を問わず、賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人から賃貸人に対して交付される金銭のことです。賃貸人にとっては担保の役割を持ち、将来賃借人に賃料の不払いなどがあったときに、賃貸人が賃借人から取りっぱぐれないようにするためのものです。契約が終了して賃借人が明け渡すときに、未払い賃料などを控除した残額について、賃借人の敷金返還請求権が発生します。従って、明け渡しと敷金の返還は同時履行の関係とはなりません。また、敷金は、賃貸人にとっての担保ですから、賃借人は賃貸人に対して、敷金を延滞賃料などの弁済に充てるように請求することはできません。
・賃貸人が変更した場合
賃借人は旧賃貸人ではなく新賃貸人に対して、「敷金を返してほしい」と言うことができます。つまり、敷金返還債務は、旧賃貸人に対する未払い賃料等を控除した残額について、旧賃貸人から新賃貸人に移転します。
・賃借人が変更した場合
原則として、敷金関係は新賃借人に移転しないとされています。そのため賃貸人は旧賃借人に対して、受け取った敷金の額から、未払い賃料等を控除した残額を返還しなければなりません。
借地権とは
借地権とは、建物所有を目的とした地上権と土地賃借権の2つをいいます。例えば、AさんがBさんから土地を借り、Bさんはこの借りた土地に家を建てました。この場合、Bさんが持っている権利を借地権と言い、地主のAさんを借地権設定者、Bさんを借地権者と言います。なお、借地権には使用貸借は含まれません。そのほか、臨時使用など一時使用のための設定されることが明らかな場合には、存続期間、更新、再築、更新拒絶の場合の建物買取請求権などの一定の借地借家法の定めは適用されません。
借地権の存続期間
借地権は、建物所有の目的で設定されるので、一定の長い期間存続が必要なため、最短期間が定められています。最短期間は30年です。当事者が期間を定めるときには30年以上、期間を定めないならば自動的に30年と扱われます。例えば、期間を40年と定めたとすると、当然そのまま40年となります。それに対して、期間を20年と定めた場合は、30年となります。このように、借地の場合は、必ず期間が定まりますから、特約がない限り、中途の解約申し入れは認められません。
借地権の更新
・合意更新
この場合の更新後の期間は、最初の更新では20年以上、２度目以降の更新では10年以上と定めなければなりません。
・請求による更新
Bさんは借りた土地の上に建物を持っていますので、期間満了の際には、「家があるので更新してほしい」と地主のAさんに請求すれば、更新されます。これが請求による更新です。その一方で、地主のAさんが「Bさんとの契約は打ち切りにしたい」と考えるならば、遅滞なく異議を述べることになります。ただし、Aさんの異議が認められるためには、正当事由が必要です。これが認められるか否かについては、地主及び借地権者が土地を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、立退料などの地主が土地の明け渡しに際して支払うべきものがあるか、様々な事情を総合的に考慮して判断されます。請求による更新は、建物がある場合に限られます。更新後の期間は、初回は20年、２度目以降は10年です。
・法定更新
これも建物がある場合に限って認められます。借り手のBさんが賃貸借の期間が終わっても土地を使い続けていて、地主のA寒川からの正当事由ある異議がない場合には更新されます。これが法定更新です。この場合も初回が20年、２度目以降が10年です。なお、これよりさらに長い期間とすることもできます。
借地上の建物の再築
・最初の契約期間中の再築
25年目に尺地上の建物が滅失しても、契約期間はあと5年ありますので、再築したとします。しかしあと5年しか住めないのでは、Bさんは困ります。そこで、地主のAさんの承諾を得た上で再築した場合は、承諾のあった人、建物が再築された日のいずれか早い日から、原則として20年間契約は存続します。なお、BさんがAさんに対して「再築します」と言う通知を出して2ヶ月経っても異議がなければ、承諾があったとみなされます。承諾を擬制するのです。
・契約更新後の再築
契約更新後に尺地上の建物が滅失し再築した場合で、地主のAさんの承諾があったときは、最初の契約の場合と同じく20年期間が延長されます。また、借地権者のBさんは、再築ではなく、地上権の放棄または土地の賃貸借の解約の申し入れをすることもできます。その一方で、地主のAさんの承諾がないのにもかかわらず、無断で再築をした場合、Aさんは地上権の消滅請求または土地の賃貸借の解約の申し入れをすることができます。さらに、地主のAさんが再築を認めてくれない場合、借地権者のBさんは、裁判所に申し立てて、地主のAさんの承諾に代わる裁判所の許可を受ければ、再築による期間の延長が認められます。ただし、更新後の再築の場合は、通知による承諾の擬制は認められていません。
借地権の譲渡・転貸借
借地上の建物を譲渡するときは、原則として借地権も同時に移転します。借地権者が賃借権の目的である土地上の建物譲渡に伴って土地の賃借権の譲渡・転貸をしようとする場合で、特に不利益がないのにもかかわらず地主が承諾しないときは、借地権者は、地主の承諾に代えて裁判所の許可を得れば良いとされています。また、建物の競売や公売における土地賃借権の譲渡の場合は、不利益がないのにもかかわらず地主の承諾がないとき、競売や公売によって取得した者が、地主の承諾に代わる許可を裁判所に申し立てることができます。ただし、この申し立てができるのは、競落人等が建物の代金を支払ったあと、2ヶ月以内に限られます。
建物買取請求権
・契約の更新拒絶の場合の建物買取請求権
正当事由ある異議があって更新されない場合、借地権者のBさんは、期間満了の際に、Aさんに対して「建物を時価で買い取ってほしい」と請求することが認められています。これを建物買取請求権といいます。しかし、Bさんの債務不履行によって終了する場合は、買取請求はできません。
・第三者の建物買取請求権
第三者が、賃借権の目的である土地の上の建物等を取得した場合で、地主が土地の賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは、その第三者は地主に対して請求することが認められています。この買取請求は、譲渡人ではなく第三者である譲受人が行うことに注意が必要です。
借地権の対抗要件
・建物の登記
民法では、賃借権の登記があればAさんが他のDさんに土地を譲渡した場合でもBさんは土地を使い続けられるとしていました。しかし、賃貸借の場合は、地上権とは異なって、地主のAさんには賃借人Bさんの登記に協力する法律上の義務はありません。なので基本的にはBさんは登記を揃えることができずに追い出されてしまうでしょう。そこで借地借家法は、特に賃借人Bさんの保護を図るために、借地権者は借地上に登記した建物を持っていれば、その借地権に対抗することができるとしました。さらにこの借地上の建物の登記は、表示による登記でも良いとされています。しかし、一方で、その建物の登記名義人と借地権者は同じ名義、つまり借地権者名義でなければいけないとしています。ですから、息子名義や妻名義では登記した建物を持っていることにはなりません。
もし、土地が滅失したときに、Dさんに出て行けてと言われると対抗する術がありません。それではBさんがかわいそうです。そこでBさんは、とりあえず土地上の見やすい場所に、再築する旨などの一定の事項を掲示、つまり看板を立てておけば、2年間は新たな譲受人のDさんに対抗できるとされています。なお、立て看板に対抗力が認められるのは、もともと建物の登記がされていた場合に限ります。
借地条件の変更及び増改築の許可
建物の種類・構造・規模などを制限する借地条件がある場合で、事情の変更によって従来の借地上権と異なる建物を所有するのが適当であるにもかかわらず、その変更について当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申し立てにより、その借地条件を変更することができます。また、借地権者が既存の建物について、増改築をすることは、その禁止の特約がない限り、同意なしで自由に行えます。しかし、増改築禁止の特約がある場合は、当然承諾が必要ですが、土地の通常の利用上相当である増改築について当事者間で協議が調わないときには、裁判所は、借地権者の申し立てにより、その増改築について地主の承諾に代わる許可を与えることができます。
定期借地権の「更新規定などの排除」を除いて、機関や更新などに関する借地借家法の定めよりも、借り手に不利な特約は、無効とされています。
定期借地権
定期借地権とは、簡単に言えば、更新のない借地権のことで次の３種類があります。
１、一般定期借地権
存続期間→50年以上、目的→自由、要件→公正証書等書面による更新等を排除する旨の特約、建物利用→建物買取請求権は排除される、借地人の建物利用は継続されない、消滅→更新がなく契約満了によって、借地契約が終了する
２、事業用定期借地権
存続期間→10年以上50年未満、目的→事業用の建物所有目的に限定（居住用はダメ）、要件→公正証書による設定契約が必要、建物利用→一般定期借地権と同様、消滅→一般定期借地権と同様
３、建物譲渡特約付借地権
存続期間→30年以上、目的→自由、要件→30年以上経過の後、建物を土地所有者に譲渡する旨の特約、建物利用→借地人の建物利用は、原則として継続されない、消滅→上記2つと同様
2は住宅賃貸の事業者が賃貸マンションを建てる場合や、従業員の社宅として従業員の居住用に供する場合も、設定することはできません。1の契約は書面であれば公正証書である必要はありません。それに対して2の契約は必ず公正証書でなければいけません。3がその特約により借地権が消滅した場合は、その借地権者で、権利が消滅した後もなお建物使用を継続したものが請求したときは、請求の時に、その建物につき、その借地権者と借地権設定者との間で「期間の定めがない賃貸借」がなされたものとみなされます。なお、借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間がある場合は「その残存期間」＝「存続期間」となります。
借家権とは
借家人の持っている権利のことを借家権といいます。借地借家法は、借家人の保護という目的のために更新や造作買取請求、さらには対抗力など、様々なことを定めています。また、借地に関する定期借地権と同様に、的借家権も認められています。夏季の貸別荘など、明らかな一時使用目的の建物の賃貸借や、タダで貸す使用賃借には借地借家法は適用されません。
借家権の存続期間と更新等
・存続期間を定める場合
１、存続期間
民法での上限は50年でしたが、借家に関しては、この民法の規定が適用されず50年を超えることができます。また、1年未満の期間を決めた場合には、定期借家の場合を除いて、期間の定めのない賃貸借契約とみなされます。
２、契約の更新
契約期間満了の1年前から6ヶ月までの間に更新拒絶の通知等がないと、従前の契約と同一の条件で更新されます。そして、賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要です。また、通知があってけども、借家人が使い続けている場合、家主が何も異議を述べなければ、そのまま更新されます。
・存続期間を定めない場合
お互いからの解約申し入れによって終了します。借地借家法では、借家に関して、家主の方から「出ていってほしい」という時には、政党自由及び6ヶ月の猶予期間が必要とされています。反対に、借家人からの解約の申し入れの場合は、民法が適用され、猶予期間は3ヶ月、正当事由も不要です。なお、正当事由の判断においては、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、賃借人に対する立退料の申し出などの賃貸人の財産上の給与も、1つの事情として考慮されますが、「その申し出」＝「正当事由がある」とはみなされません。また、賃貸人が正当事由ある解約申し入れを行い、6ヶ月を経過した場合でも、借家人が使用を継続し、かつ家主の異議がないときは更新されます。
借家権の譲渡・転貸借
借家の場合は借地のような地主の承諾に代わる裁判所の許可などの制度はありません。賃貸人の承諾が必要です。AB間の賃貸借が期間満了や解約申し入れで終了する場合は、転借人のCさんを保護する観点から、賃貸人から転借人に対して通知を行わないと、Cさんを追い出すことができません。そして、転貸借契約は、通知があってから6ヶ月後に終了します。
造作買取請求権
例えば、借家人Bさんが家主のAさんの許可を得てエアコンなどの造作を取り付けた場合、借家契約が期間満了または解約申し入れによって終了するとき、BさんはAさんに「造作を時価で買い取って欲しい」と請求することができます。これを造作買取請求権といいます。これは債務不履行によって契約が終了するときは請求することができません。この造作買取請求権を認めない特約は有効とされています。
借家権の対抗要件
借家人は家の引き渡しを受けていれば第三者に対抗することができます。
借地上の建物の賃貸借
例えば、BさんがAさんから土地を借りていて、そこの自分の家を建てている場合は、Bさんがその家をCさんに賃貸しても、土地の利用権の譲渡・天体には当たりません。また、Bさんの借地権が存続期間の満了によって消滅するとき、Cさんが期間満了の事実をその1年前までに知らなかった場合であれば、裁判所はCさんの請求により、Cさんがその事実を知った日から1年を超えない範囲内で、土地の明け渡しにつき相当の期限を許与することができます。
居住用建物の賃貸借の承継
居住用の建物について、借家人が、相続人内に死亡したときは、事実上夫婦または養親子関係にあった同居者は、借家人の権利義務関係を引き継ぎます。なお、借家人が死亡したことを知った時から1ヶ月以内に、家主に対して反対の意思表示をすれば、承継しません。
借地借家法の定めよりも借家人に不利な特約は、無効になります。
定期建物賃貸借等
定期建物賃貸借等とは、更新がない借家権のことです。いずれも利用目的についての制限はありません。
１、定期建物賃貸借
まず、期間の定めが必要です。この期間は、例えば20年でも、1年未満でも構いません。普通の借家契約とは異なり、6ヶ月と決めれば6ヶ月です。契約は書面によってしなければなりません。しかし、公正証書である必要はありません。賃貸人は、契約締結にあたって、更新がなく、一定期間が経てば借家契約が終わる旨を記載した書面を使って説明する必要があります。この書面を使った説明がない場合は更新がない旨の定めが無効となります。つまり、更新が認められる普通の借家契約になります。契約の終了にあたっては、期間が1年以上の定期建物賃貸借の場合は、1年前から6ヶ月前までの間に家主の方から通知しなければ、終了を対抗できません。床面積が200㎡未満の居住用建物の賃貸借の場合で、転勤や療養などやむを得ない事情によって、借家を生活の本拠として使用できないときは、賃借人の方から中途解約をすることができます。
２、取り壊し予定建物の賃貸借
契約や法令によって一定期間が経つと取り壊されるという予定のある建物の賃貸借について取り壊す時に契約が終了するというタイプの借家契約です。これも、取り壊す自由を記載した書面で締結しなければなりません。
地代・家賃の増減額請求
地代・家賃の増減額請求については借地と借家の両方で、ほぼ共通の内容です。なお、次に出てくるものは、定期建物賃貸借契約において借賃の改定に係る特約がある場合には、適用されません。
１、借地・借家に関して、地代や家賃が税金などの負担の増減や土地や建物の価格の上下その他経済事情の変動などから考えて不相応になった場合、当事者は、将来に向かって、地代や家賃などの増額及び減額を請求することができます。ただし、契約に「一定期間増額しない」旨の特約がある場合には、その期間は増額の請求をすることができません。しかし、逆に「一定期間減額しない」旨の特約があっても、減額を請求することはできます。
２、例えば、借家について、家賃は1ヶ月10万円だったのを家主が15万円にすると言ってきました。しかし、両者の協議が調わない。このときは、借り手が相当と考える家賃、例えば、12万円であれば、それを支払えば足ります。ただし、その後の裁判で15万円と決まったときは、増額請求が行われた時点以降の家賃が増額されることになります。すると、それまで12万円ずつしか支払っていない場合は、1ヶ月あたり3万円不足しています。そのとき、借り手は、1ヶ月あたり3万円に加えて、年１割の利息もつけて支払わなければいけません。減額請求の場合は、今のことと逆のことになります。
